Types of Leasehold Estates

美国财产法中，不动产租赁的种类分为四种：定期租赁（tenancy for years）、不定期租赁（periodic tenancy）、任意租赁(tenancy at will)和逾期占有（tenancy at sufferance）。

以下简要介绍这四类租赁形式。

1. 定期租赁（Tenancy for years）

定期租赁的特点是，根据双方的协定，租赁有一个明确的期限。通常这个期限按一年、几年或一年中的某一段时间来计算。

年租期的概念是一种技术用法，并非指一年或几年，几个星期、几个月都可以，关键是租赁的时间是确定的。

2. 不定期租赁（Periodic tenancy）

不定期租赁，亦称“周期性租赁”（Tenancy from period to period），是指租期一年一年、或一月一月或一周一周地续接，只有开始的时间，没有终止的时间。终止的时间以收到终止租赁的通知为准。

终止的通知应当在一个合理的期限内送达。一般而言，如果是按一年为单位的不定期租赁，通知应当在租赁截止的6个月前送达。

3. 任意租赁(Tenancy at will)

任意租赁指出租人和承租人双方都可以按其意愿在任何时间终止租赁关系。这也是一种不定期租赁。任意租赁可以由下列两种情况产生。

(1)以协定而产生。双方可以明确表示租赁以各自的意愿终止租赁关系。当双方的租赁没有表明确切的时间或定期租金时，此种租赁可推论为任意租赁。

(2)因没有形成定期租赁而转成任意租赁。

4. 逾期占有（tenancy at sufferance）

逾期居住指定期或不定期租赁的承租人在租期满后未经出租人同意继续居住的一种状况。法院本可以将这种居住状况认定为“非法闯入”的。只是由于他们进入时是合法的租赁者，故法院一般不将他们视为“非法闯入者"。

逾期房客除了仅仅“占有"原租赁的住所外，没有任何权利。出租人除了不得故意伤害他们外，对他们没有任何义务。

LEC 真题演练

John leases an apartment from Lisa for "as long as John wishes" based on an oral agreement, for which John put down a two-month rent as "security." The lease may be considered as___________.

A. Tenancy at sufferance.

B. Tenancy for years.

C. Periodic tenancy.

D. Tenancy at will.

答案及解析见文末

参考答案为B。

Lisa（房东）和John(租户)的口头协议是"只要John 愿意租住（可以一直住下去）"。虽然双方并未约定终止时间，但是John交付了两个月的租金，足以构成两个月的定期租赁。

需要注意的是，这里并不是Tenancy at will，因为只有Jones可以按其意愿终止租赁，并非双方均可随意终止。