“买卖不破租赁”怎么理解?

“买卖不破租赁”怎么理解?

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今天,是余生的第一天。

所谓“买卖不破租赁”原则,是指在租赁关系成立后,即使出租人将租赁物专卖给第三人,原来已经存在的租赁关系仍然对买受人有效,承租人仍然可以向受让人主张租赁权,受让人所取得的也仅是负担有租赁关系的财产所有权。此即学理上所说的租赁权的“物权化”。其随附于租赁物之上,并可以对抗之后的物权人。


相关法律规定

关于“买卖不破租赁”,我国法律有明确的规定:

《中华人民共和国合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,

《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。而承租人提出的“优先购买权”则是指出租人出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先购买的权利。

《中华人民共和国合同法》第230条规定:“出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。


但是,“买卖不破租赁”并不是绝对的,适用该原则需具备一定的条件:其一,存在合法有效的租赁合同;其二,租赁物已经交付承租人使用;其三、出租人将该租赁物所有权出卖给第三人。(王泽鉴《民法学说与判例研究》第六册,中国政法大学出版社1998年版)


“买卖不破租赁”的例外情况

王某将房屋抵押给银行贷款,之后,又将房屋出租给李某。王某因为不能偿还银行贷款,银行向法院诉讼,拍卖房屋用以偿还银行贷款。法院拍卖房屋后,李某还能继续租用房屋吗?

李某认为,根据“买卖不破租赁”的原则,出售已出租房屋的,受让人不能要求提前解除租赁关系。

李某关于“买卖不破租赁”的理解是片面的,现行司法解释对于这个原则有个例外规定,先抵押后出租以及先查封后出租的两种情形下,均不适用“买卖不破租赁”的原则。


资料来源:

《中华人民共和国合同法》

《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》

《民法学说与判例研究》第六册 王泽鉴

买卖不破租赁规则主要涉及的是民法物权编和债法部分的知识,需要着重注意《民法典》以及相关的最新司法解释。

“买卖不破租赁”规则是租赁权物权化的具体表现。所谓租赁权物权化,是指为了强化承租人的地位,保护承租人的利益,法律赋予作为债权的租赁权一定的物权效力以对抗第三人的现象。租赁权物权化是对传统合同之债的相对性原理的突破。

根据“买卖不破租赁”规则:

①租赁物在承租人依据租赁合同占有期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力;

②抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。

另外,需要注意:买卖破租赁的情况——

①房屋在出租前已经设立抵押权(登记破租赁,未登记不破租赁),因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

②房屋在出租前已经被人民法院依法查封的。

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